Les travaux, un boost pour ta rentabilité?

Salut, c’est Simon au clavier, et nous allons te parler des travaux. C’est un gros chapitre, et nous ferons au mieux pour te détailler les enjeux de cette partie si importante pour la rentabilité de ton bien!

Pourquoi les travaux sont si importants? Parce que c’est l’un des moyens pour toi de booster ta rentabilité!

Comment? De plusieurs manières.

augmentation rentabilité

1°/ En remettant à neuf

C’est les travaux les plus courants que tu pourras rencontrer. Le bien que tu veux acheter est vieux, tu peux donc l’avoir pour pas cher grâce à une bonne négociation. Derrière tu remets à neuf, c’est à dire que tu embellis ton bien sans pour autant débourser de grosses sommes.

Résultat, tu pourras revoir à la hausse les loyers pratiqués par ton prédécesseur, et tu auras surement une petite plus-value à la revente de ton bien.

2°/ En changeant de stratégie immobilière

Rappelle-toi les stratégies que tu peux utiliser pour te générer une rente en relisant notre article. Tu peux cliquer ici!

Tu sais donc normalement avant d’acheter ton bien, ce que tu veux en faire. Mais parfois, le bien que tu voudras acheter ne s’y prête pas. Ainsi, tu peux envisager des travaux pour ajuster ta stratégie immobilière!

Un exemple pour bien visualiser. Tu souhaites faire de la location courte durée prés d’un grand centre hospitalier. Tu achètes un bien que l’ancien propriétaire louait depuis longtemps. Le bien étant mal agencé et pas tout récent, tu décides d’abattre les murs à l’intérieur pour re-cloisonner.

Tu fais ainsi plusieurs chambres qui te permettent de mettre en place ta stratégie de location courte durée. Et donc de booster un grand coup ta rentabilité!

3°/ En construisant

travaux

Evidemment, on peut faire des travaux sur un bien existant. Mais le plus simple après tout, n’est-il pas de commencer à construire depuis… zéro?

Un achat de terrain et une construction de bien permettent d’optimiser parfaitement les mètres carrés! Et donc de maximiser la rentabilité!

Nous n’avons cependant pas avec Guillaume encore creusé cette solution. Par conséquent, nous ne t’en parlerons pas plus pour le moment!

4°/ En te construisant une enveloppe travaux

Comme on l’a vu, grâce à la fiscalité du LMNP au réel, se constituer une enveloppe travaux permet de s’exonérer des impôts les premières années! En plus de faire une plus-value sur son bien, les travaux vont donc permettent une meilleure rentabilité dans le temps et surtout un meilleur cash-flow global. Ce dernier étant synonyme de montée rapide de ton cash!

Faut-il toujours faire des travaux?

Oui tu me diras, puisque cela booste la rentabilité de ton bien.

Il est en effet mieux généralement d’acheter un bien ancien, qui coutera moins cher qu’un bien neuf, et où des travaux te permettront de faire une plus-value sur les loyers et/ou la revente.

Les travaux sont-ils toujours rentables pour ton bien?

C’est la toute la difficulté qui réside dans le calcul des travaux. Car tout part de la: ton calcul de rentabilité!

Si tu calcules une très bonne rentabilité, mais en estimant mal tes travaux, tu vas aller DROIT DANS LE MUR!

Tu vas donc me demander…

Comment calculer au mieux tes travaux?

L’avis d’expert est évidemment la meilleure solution. Trouve des maitres d’œuvre dans ta région, et fais-toi faire des devis pour les biens qui t’intéressent!

calcul rentabilité

Explique bien tes besoins au maitre d’œuvre, et tiens-toi en, sans pour autant décliner de prime les propositions qu’il pourra te faire. C’est un professionnel, et il saura t’aiguiller sur des choses auxquelles tu n’avais pas pensé, ou tout simplement pas vu!

Evidemment, tu ne vas pas faire venir un maitre d’œuvre pour chacune de tes (nombreuses!) visites de biens. Aussi, nous allons te donner une astuce qui marche très bien, et qui te permettra rapidement d’estimer tes travaux dés tes premières visites!

1°/ Si tu as du rafraichissement

C’est à dire peinture, finitions à refaire. Compte 250 € par m².

2°/ Si tu as des travaux sérieux

C’est à dire du parquet à refaire, des plafonds, des cuisines. Compte 500 € par m².

3°/ Si tu as de gros travaux

C’est à dire de la maçonnerie, du replacement de fenêtre, des murs à abattre, à construire. Compte 1000 € par m².

Prend les pièces de ton bien une par une, et applique le tarif ci-dessus. En additionnant le tout, tu auras ce que couteront tes travaux.

Ce n’est qu’une estimation, mais elle s’avère généralement juste, plus ou moins 2000 €.

Si après tes travaux coutent moins, cela ne sera qu’une bonne surprise qui augmentera ta rentabilité! L’important étant qu’ils ne coutent pas plus  cher, afin de ne pas la massacrer!

Et la suite?

Dans le prochain article, nous verrons comment choisir quoi faire pour ses travaux : rafraichissement simple? Gros travaux? Comment trouver l’équilibre entre bonne rentabilité et stratégie immobilière?

Tu pourras également suivre dans le prochain épisode nos propres travaux sur notre premier immeuble! En plus des photos et vidéos de l’avancement de ceux-ci, nous te dévoilerons absolument TOUT côté budget! Nos estimations ont-elles été bonnes? Combien nous ont coutés les ouvriers, les meubles?

En attendant, n’hésite pas à poster dans les commentaires tes impressions sur les travaux à effectuer quand tu vas visiter un bien! Quelle est ta technique pour les estimer?

Simon

 

Crédits photos

1 Alain Bachellier

2 Maxime

3 Hurock24

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

Une réflexion sur « Les travaux, un boost pour ta rentabilité? »

Laisser un commentaire