Episode n°6 : la signature du compromis

Salut! C’est Simon au clavier, et nous allons voir dans ce nouvel épisode la première signature de notre compromis!

Comme tu as pu le voir lors de l’épisode n°5 que tu peux trouver en cliquant ici, Guillaume et moi étions sur le point de signer ce compromis avec Moussa. Une signature qui commençait à mettre du temps à arriver, en raison du peu d’information que Moussa nous livrait.

Nous avions donc décidé de continuer les visites d’immeuble, au moins pour continuer de pratiquer, au mieux pour trouver une solution de secours.

Un emplacement parfait!

Nous voici ainsi partis de nouveau sur Roubaix centre pour visiter un immeuble de 150 m², situé à quelques 50 m de la Grand Place, et donc du métro. Outre la position plein centre de Roubaix, le centre commercial juste à côté, cet emplacement avait l’énorme avantage de se trouver entre toutes les écoles du supérieur de la ville. Du pain bénis pour les investisseurs cherchant à viser les étudiants!

immeuble entier

L’immeuble comprend 2 étages, et 3 appartements au total : 45, 50 et 55 m². Le plus petit se trouvant au rez-de-chaussée.

La première remarque que nous nous firent avec Guillaume fut que le bâtiment avait plutôt un bel aspect extérieur pour les étages, mais que la façade du rez-de-chaussée faisait carrément local commercial. Ce qui fut confirmé par le propriétaire : c’était un ancien magasin, dont il restait encore les volets d’acier électriques. Il nous rassurait cependant en nous disant que cela faisait plus de 10 ans qu’il le louait en tant qu’appartement, et que tout était en règle de ce côté auprès de la mairie.

immeuble moitié

Ce qui confirmait ce que nous avait appris le cadastre. N’oublie pas qu’il faut toujours se renseigner un maximum en amont avant de visiter! Ainsi, Guillaume et moi avons capté un maximum d’informations qui nous permirent de valider les dires du propriétaire. Et par la même occasion, de lui prouver que nous étions sérieux et que l’on ne laissait rien au hasard.

Vues de l’immeuble

L’immeuble était dans l’état que le laisser supposer les quelques photos sur leboncoin. C’est à dire pas mauvais au second étage, mais plutôt insalubre au rez-de-chaussée et au premier étage. Il y avait du rafraichissement à effectuer partout. Les salles de bain et les cuisines étaient à refaire de A à Z.

Tu peux te faire ta propre opinion en regardant les quelques photos de l’article. Le 1er étage n’était pas accessible car encore habité à ce moment la. Nous te donneront bientôt une vidéo de la visite complète de l’immeuble afin que tu aies tous les détails!

Rez-de-chaussée

Chambre

chambre RDC

Salon

salon RDC salon fenêtres RDC

Salle de bain

salle de bain RDC

2ème étage

Chambre

chambre 2nd étage

Salon

salon 2nd étage salon fenêtre 2nd étage

Salle de bain

toilettes - salle de bain 2nd étage

Couloir

couloir 2nd étage

Cuisine

cuisine 2nd étage

Comparaison entre les 2 immeubles

De retour de la visite, Guillaume et moi listions les avantages que l’on voyait par rapport à l’immeuble de Moussa :

2 fois plus de cash-flow : nous passions de 225 €/mois à 450 environ.

– l’immeuble était complètement vide d’occupants, et le propriétaire Olivier nous assura que ça le resterait.

l’emplacement était quasi parfait dans Roubaix, ce qui donnait encore un atout supplémentaire par rapport à l’immeuble de Moussa.

pas besoin de transformer de garage en appartement, et donc pas besoin de trouver de place de parking supplémentaire.

Décision finale!

Nous restait à vérifier la demande. Et vu les demandes pour les appartements de Moussa, nous étions plutôt confiants!

Nous ne furent pas déçus, et reçûmes 18 réponses en moins de 24 heures. De quoi valider totalement l’emplacement.

Il nous fallu alors faire un choix : attendre encore un peu Moussa, au risque de perdre cette bonne affaire. Ou foncer dessus et se rétracter auprès de Moussa si les négociations se passaient bien. Devant les nombreux avantages de ce nouveau immeuble, la décision fut unanime entre Guillaume et moi : on fonçait sur ce nouvel immeuble!

Nous visitions une seconde fois l’immeuble, avec l’intention de faire une proposition dés ce jour si nous n’avions pas de mauvaise surprise. A nouveau, nous nous étions fixés un prix maximum, et nous avions estimé les travaux autour des 30 000 €.

Cette seconde visite ne donna pas plus de points bloquants que la première. Tout était donc au vert pour partir en négociation! Si tu ne sais pas quels points bloquants chercher lors d’une visite, n’hésite pas à lire notre article s’y référant en cliquant ici!

Une négociation rondement menée

Une négociation est assez dure à retranscrire par écrit. Je vais cependant essayer de te donner les grandes lignes, en attendant des articles détaillés sur la négociation.

négociations

Guillaume et moi

– Acheter l’immeuble à 145 000 maximum.

– Un départ à 125 000, motivé par les travaux que nous devrions mettre pour remettre à neuf les 3 appartements, et par l’envie de démarrer très bas les négociations.

– Les appartements vides afin de les transformer en meublés.

Le propriétaire Olivier

– Départ à 175 000.

– Signer un compromis avant la fin juillet.

Il est évidemment compliqué de savoir à quelle valeur minimum Olivier souhaitait vendre son immeuble. N’étant pas dans sa tête, il est impossible de savoir quelles étaient ses premières intentions!

Notre première offre fut rapidement déclinée, et nous tentâmes une approche à 135 000 tout en faisant comprendre qu’au dessus de 140 000, il y avait peu de chances que nous prenions.

Se poser alors deux problèmes pour nous, liés au profil d’Olivier. Le premier est qu’il était loin d’être dans un besoin pressant d’argent. Par conséquent, il n’allait pas brader son immeuble. Le second problème était qu’il avait d’autres offres que la notre. Par conséquent, si une offre était faite au dessus des 145 000, nous ne pourrions absolument rien faire.

Car n’oublie pas, on ne va jamais au dessus du prix maximum que l’on s’est fixé! JAMAIS!

Nous nous laissâmes 2, 3 jours de réflexion avec Guillaume. Jusqu’à conclure que le propriétaire n’irait jamais en dessous des 145 000. Nous offrions donc notre prix maximum en signalant au propriétaire que c’était notre dernière offre. 2 nouveaux jours plus tard, l’offre était acceptée!

Le compromis signé dans la foulée!

Ne nous restait plus qu’à signer le compromis! Nous pouvions également dans le même temps nous rétracter auprès de Moussa. Un e-mail suffit.

compromis

Nous signions ainsi le compromis chez le notaire d’Olivier mi-juillet, en présence de notre notaire également. Avec une vente actée pour début novembre. Nous avions évidemment mis comme clause suspensive d’avoir notre prêt de la banque.

Tu peux retrouver quelques informations sur les clauses suspensives en cliquant sur le lien. Il fera également l’objet d’une vidéo dans notre série “Les définitions immobilières”.

Les travaux, étape cruciale et obligatoire

Le compromis signé, il nous restait à trouver la banque qui nous ferait le prêt. Mais ça, tu sais déjà comment cela s’est déroulé! Rafraichis toi la mémoire si ce n’est pas le cas en cliquant ici!

Nous attaquerons dans le prochain épisode un gros morceau : les travaux. C’est sans aucun doute le domaine dans lequel Guillaume et moi avons le moins d’expérience. Nous tenons donc à les suivre de bout en bout, et à t’en faire profiter! Nous te montrerons TOUT, y compris les couts exacts!

Aurais-tu changer d’avis à notre place? Te serais-tu rétracté sur l’immeuble de Moussa pour signer celui d’Olivier? N’hésite pas à nous le dire dans les commentaires!

Simon

 

Crédits photos

1 à 12 Simon Bonnemaison

13 Simon Roberts

14 Jean-François ALTERO

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