Le service urbanisme, cette visite obligatoire !

  • Salut !

Aujourd’hui, je vais t’expliquer ma visite au service urbanisme de la ville de Roubaix. En effet, Simon et moi avions repéré un bien et voulions lancer la négociation.

Par contre, pour négocier le plus efficacement possible, eh bien il faut en avoir le plus possible sur le bien qu’on veut acheter.

Du coup, je te propose de me suivre dans cette petite expédition.

1) Le service urbanisme, c’est quoi ?

service urbanisme
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Le service urbanisme est un service de la mairie qui est gère et applique les règlementations liées à la construction ou à la rénovation des bâtiments de la ville.

Il a aussi autorité sur tout ce qui touche à la police administrative (bâtiments menaçants, biens abandonnés, etc).

C’est également eux qui sont garant du respect du Plan Local d’Urbanisme, qui est ta bible pour te dire ce que tu peux faire, ou ne pas faire, dans chaque quartier. C’est pour cela que c’est ce service qui édite les déclarations de travaux et permis de construire.

2) Obtention de la matrice cadastrale

Le service urbanisme possède la matrice cadastrale de chaque bien de la ville. C’est un peu la carte d’identité de chaque terrain et bâtiment.

Peu de gens le savent, mais ces données sont publiques !

J’ai donc pris rendez-vous afin de pouvoir y obtenir des informations sur l’immeuble que nous avions ciblé.

Je me suis donc muni de l’adresse de l’immeuble… et c’est tout ! Rien besoin d’autre.

La gentille personne en face de moi m’a donc retracé l’historique du bien. J’y ai ainsi découvert plusieurs choses intéressantes :

a) Le nom du propriétaire et son adresse

C’est toujours utile de savoir à qui on achète. Dans le cas présent, l’immeuble était possédé par une SCI. Simon et moi avons donc pu questionner le vendeur à ce sujet afin d’être sûr que tous les membres de la SCI sont d’accord pour vendre !

b) La date d’acquisition du bien par l’actuel propriétaire

Ca, c’était super intéressant. En effet, j’ai appris que l’actuel propriétaire possède l’immeuble depuis plus de 15 ans. C’est donc un vendeur qui a payé la majorité de son crédit, si ce n’est l’intégralité. Donc pour lui maintenant, l’argent de la vente n’est que du bonus ! Ce genre de vendeur est souvent plus ouvert à la négociation qu’une personne qui a acheté depuis 2 ans et est pressée de vendre à cause d’une tuile car elle est contrainte à payer son emprunt.

c) L’historique des permis de construire et des déclarations de travaux

service urbanisme
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Là aussi, j’ai détecté quelques éléments clés, notamment via deux déclarations de travaux.
La première concernait la rénovation de la toiture il y a 7 ans. Le vendeur ne l’avait pas mentionné. Avec cette info, nous avons pu demander les factures pour faire tourner la garantie décennale en cas de pépin.
La seconde déclaration parlait de deux fenêtres à décaler dans la façade arrière du bâtiment. Malgré la déclaration, ces travaux n’ont jamais été faits. Là aussi, cela nous a donné du concret pour questionner le vendeur. En effet, pourquoi faire une déclaration de travaux sans les effectuer ? Bref, que du bon en prévision de la grosse négo à venir !

d) La destination de chaque lot de l’immeuble

En effet, le rez-de-chaussée est un appartement, nous l’avons vu lors de notre première visite. Mais la façade laissait deviner un ancien local commercial. Ce point est critique car si le changement de destination n’a pas été fait dans les règles, c’est un veto à l’achat ! Notre notaire nous a beaucoup parler de ça. Certains de ses clients investisseurs se font retoquer car des locaux commerciaux n’ont pas eu leur destination changée proprement. L’exemple typique est lorsqu’un parking avait été loué pour changer la destination du bien, et que le bail de location avait été arrêté aussitôt le changement effectif. Bref, vigilance. Là, en l’occurrence, cela fait plus de 10 ans que le rez-de-chaussée a été déclaré en habitation donc pas de problème (il y a prescription au bout de 10 ans, toujours selon notre notaire).

3) Roubaix, cette ville classée

service urbanisme
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Au service urbanisme, nous avons aussi discuté du Plan Local d’Urbanisme et des contraintes liées au quartier ciblé.

Nous avons ainsi appris un truc de fou, et pas du tout anticipé : Roubaix est une ville architecturale. 90% de la ville est classée. Et bien sûr, notre immeuble n’est pas dans les 10% restants…

WARNING DANS MA TETE !

service urbanisme
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Je ne te cache pas que j’ai flippé. Les bâtiments classés, cela peut être franchement galère.

Cela veut dire que chaque permis de construire et que chaque déclaration de travaux doit passer dans les mains de l’architecte des bâtiments de France pour approbation. Donc les procédures sont plus longues.

Et surtout, selon les zones, on peut être contraint à faire appel uniquement à des artisans agrées « bâtiments de France ». Et ces artisans-là coutent non seulement beaucoup plus chers, mais sont également surchargés dans leurs plannings. Bref, des galères en perspectives.

Heureusement, pas d’artisans spécialisés pour nous, juste un passage dans les mains de l’architecte pour toute demande.

Je repars également avec un petit fascicule qui m’explique en détail les contraintes de la ville pour assurer l’uniformité esthétique des façades.

Plus de peur que de mal.

Toujours est-il que cette visite a été bien utile. Nous y retournerons pour chaque bien que nous ciblerons à l’avenir, que ce soit pour du locatif ou pour un achat de résidence principale.

N’hésite pas à partager cet article sur les réseaux sociaux pour montrer à tes amis l’importance d’aller voir l’urbanisme lors de l’achat d’un bien immobilier !

A bientôt

Guillaume

Crédits photos :
1 Patrick Müller
2 Mohammad M.Ammar
3 Davecito
4 m.p.3

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