Episode n°5 : l’immeuble de Moussa

Salut! Guillaume et moi espérons que les épisodes sur les visites t’ont aidés, et que tu as déjà pu mettre en pratique ce que tu as appris! Si tu ne les as pas encore lu, il te suffit de cliquer ici et ici. N’hésites pas à nous faire part de tes retours dans les commentaires ou par mail, cela nous intéresse!

En attendant que tu débusques la bonne affaire, je vais te raconter dans cet épisode n°5 nos déboires avec l’immeuble de Moussa.

1°/ Le repérage

C’était en juin dernier : Guillaume et moi étions dans une période de rush niveau visites. Le but était évidemment de trouver notre premier immeuble, notre première bonne affaire. L’immeuble de Moussa fut le 7ème immeuble que nous visitions.

Nous trouvâmes l’annonce sur leboncoin. Un immeuble de 130 m², vendu 145 000 €. Il était composé de 2 appartements, de 40 m² chacun, et d’un garage d’une superficie également de 40m².

immeuble entier

Actuellement, le garage était loué à une tierce personne qui n’habitait pas la et se contentait d’entreposer du matériel. L’idée de Guillaume et moi était plus tard de transformer ce garage en 3ème appartement. Nous faisions ainsi une bonne plus-value sur l’achat de l’immeuble, et on transformer le loyer d’un garage en loyer d’appartement. Soit de 150 € à 500 € selon nos premières estimations.

2°/ Rentabilité

Selon les prix par rapport à l’emplacement de l’immeuble, nous pouvions espérer louer chaque appartement 500 € / mois. Le garage était lui loué 150 € / mois.

Si le calcul de rendement avec le garage donnait 9% de rentabilité, on passait à 11,6% avec le 3ème appartement. L’achat du bien nous semblait donc avantageux, même en prenant une première année avec le garage loué. Le temps d’avoir la permission de la mairie pour transformer le garage en appartement, et de se préparer à faire les travaux.

Pour le cash-flow, nous étions à + 220 €, ce qui nous allait amplement pour un premier immeuble. Tout en étant conscient que ce n’était pas l’affaire du siècle.

3°/ 1ère visite

Une fois le bien considéré comme rentable, nous enclenchions la visite quelques jours plus tard. Aucune mauvaise surprise par rapport à l’annonce et ses photos. Comme tu peux le voir sur les photos ci-dessous, le propriétaire nous avait préparé à un appartement neuf : il l’était! Aucun travaux à faire sur celui du 2ème étage, juste le meubler.

salle a manger cuisine salle de bain chambre

Sur celui du 1er étage, seul un rafraichissement était à prévoir, l’appartement étant encore occupé par une famille de 4 personnes.

Enfin pour le garage, c’était un dépotoir comme nous l’avait annoncé le propriétaire. L’avantage du garage étant que l’on pouvait nous-même concevoir l’appartement du rez-de-chaussé.

garage

Nous profitions d’être sur place pour faire quelques tours en voiture du quartier. Celui-ci se trouvait à la limite d’un futur campus, mais aussi d’un autre quartier à la réputation douteuse à Roubaix. Il nous fallait donc vérifier que les locataires seraient en sécurité. Rien d’alarmant ne nous sauta aux yeux. Le propriétaire d’un café à 2 pas de l’immeuble nous confirma également que le quartier était très tranquille, sans histoire.

4°/ Points gênants

Malgré notre intérêt pour le bien, nous relevions malgré tout quelques points gênants.

– Si nous transformions le garage en appartement, il nous fallait trouver une place de parking à moins de 300 m de l’immeuble pour l’occupant du rez-de-chaussé. C’est obligatoire pour obtenir le permis de construire de la mairie.

=> nous avons trouvé une place de parking à louer à 200 m.

place parking

– Il fallait ouvrir un compteur d’électricité et d’eau pour le futur occupant du rez-de-chaussé, une fois le garage transformé en appartement.

=> nous verrions en temps voulu, mais l’ouverture d’un compteur ne nous faisait pas forcément peur.

– Le 1er étage était toujours occupé par la famille, et nous avions besoin qu’il soit vide lors de l’achat pour transformer l’appartement nu en meublé. Or, il n’est jamais évident de mettre dehors quelqu’un, même si Moussa nous affirmait qu’il lui suffisait de ne pas renouveler le bail.

=> nous tenions à ce que l’appartement soit vide pour le transformer en meublé. Nous étions donc tenus par l’affirmation de Moussa.

5°/ Seconde visite

Avant de se décider à faire une offre, il nous fallait faire juger par une personne extérieure le cout des travaux. Nous n’avons aucune expérience, et nous devions savoir si notre estimation était plus ou moins exacte.

Nous avons donc fait venir 2 maitres d’œuvre, afin d’obtenir 2 devis détaillés.

Nous avions estimé les travaux à 10 000 €, sans compter les meubles. 2 000 € pour le rafraichissement des parties communes et des 2 appartements, 8 000 € pour la transformation du garage en appartement.

cout travaux

Nous avions probablement sous-estimé un peu ces travaux. Mais nous pouvions nous en sortir même avec 20 000 €, ce qui gardait une rentabilité de l’immeuble au-dessus des 10%.

Une fois les devis réceptionnés, nous nous sommes donc mis d’accord pour faire une première proposition.

6°/ La négociation

Nous avions calculé avec Guillaume qu’il fallait acheter l’immeuble 130 000 € pour nous tenir à nos 10 % ou plus de rentabilité. Soit une négociation de 15 000 € à gratter.

Si Guillaume est un professionnel de la négociation, nous ne partions pas pour autant en terrain conquis d’avance. En effet, Moussa avait semblait-il reçu plusieurs offres, et il n’était donc pas dans un besoin urgent de vendre.

Ainsi, après plusieurs passes de négoces, Moussa refusa de descendre en-dessous des 135 000 €. La situation semblait dans l’impasse. Nous utilisâmes alors une réflexion que Moussa nous avait faite lors de notre seconde visite. Pour lui, les parties communes et le rafraichissement de l’appartement du 1er étage couteraient à peine 400 €, puisqu’il le faisait lui-même.

Nous lui proposâmes donc de faire ces travaux de rafraichissement, auquel cas nous pouvions monter à 134 000 €. Après réflexion, Moussa accepta. Pour 1 000 €, il n’allait pas faire capoter la vente.

7°/ L’attente du compromis

Le prix de vente étant fixé, il s’agissait de signer le compromis. Mais alors que nous relancions Moussa plusieurs fois sans avoir de ces nouvelles, ce dernier nous indiquait 8 jours plus tard qu’il avait une urgence dans son pays natal.

Prenant notre mal en patience, Guillaume et moi décidâmes de ne pas arrêter pour autant les visites. Etant encore novices, cela ne pouvait pas faire de mal en attendant la signature du compromis de Moussa. Et puis en cas de pépin, il s’agissait de trouver éventuellement une solution de secours.

Cette dernière se présenta bien plus vite que nous l’espérions. Et elle dépassa même nos attentes!

Ceci sera l’objet du prochain épisode! En attendant, n’hésite pas à nous raconter dans les commentaires tes propres aventures lors de ton premier achat ou de tes visites!

Simon

 

Crédits photos

1 à 6 Simon Bonnemaison

7 Mark Stevenson

8 Alexandre Prévot

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