Episode n°2 : la recherche d’immeubles

Salut cher lecteur! Guillaume et moi espérons notre petite vidéo t’as plu! (clique ici si tu ne l’as pas vu). Elle sera suivi régulièrement par beaucoup d’autres : ce nouveau format va nous permettre d’enrichir encore plus facilement tes connaissances dans cette aventure pour devenir rentier!

Nous n’arrêtons évidemment pas pour autant les articles. Voici donc l’épisode numéro 2 de nos pérégrinations nordistes!

Le choix final de la ville

cible

Comme tu as pu le lire dans l’épisode 1 (clique ici pour le visualiser), nous avons arrêté notre choix d’investissement dans les villes de Valenciennes, Roubaix et Arras. Il ne restait plus qu’à passer à l’action!

Mais où commencer parmi les trois villes citées ci-dessus? Celle qui concentrait le plus de points, Valenciennes? La plus proche de chez nous, Roubaix? Ou encore la plus surprenante à nos yeux, Arras?

Parce que nous étions encore novices, parce que c’était nos premiers pas dans l’immobilier, nous avons choisi la commodité : Roubaix. Il est en effet très facile pour Guillaume ou moi de se rendre dans cette ville de la banlieue de Lille, où nous habitons je te le rappelle! Comme nous comptions probablement faire des travaux, l’idée de pouvoir suivre le chantier facilement nous plaisait. Et en cas de pépin, pouvoir ainsi être très réactifs.

Autre petit avantage, Guillaume connaissait un peu la ville pour y avoir fait quelques années d’études. Pour ma part, je connaissais un peu Valenciennes. Arras était donc le meilleur choix si on voulait se rendre la vie difficile d’entrée de jeu!

Nous ne pouvons que te conseiller également si tu as plusieurs bons endroits où investir, de privilégier dans un premier temps les lieux qui te sont familiers, et qui se trouvent proches de chez toi. Il est important dés le début d’être à l’aise!

Quels quartiers choisir?

Les connaissances de Guillaume concernant Roubaix nous permirent de nous focaliser immédiatement sur les bons quartiers de la ville. Roubaix n’est en effet pas qu’un havre de paix pour étudiants. C’est aussi et surtout une ville qui éprouve des difficultés à se sortir de la désindustrialisation des années 1970 – 1980. Le taux de chômage y est important, et la ville est pauvre.

quartier

Il faut donc absolument éviter les quartiers difficiles, où attirer un locataire se retrouve être mission impossible. Et se concentrer sur les quelques quartiers plein centre ville. Le cœur de la ville est assez agréable, et possède absolument tout ce qu’il faut en terme de commerce et de transport en commun. Lille est accessible en 15 minutes de métro par exemple.

De plus, les gros centres universitaires et les écoles d’enseignement supérieur sont regroupés autour du centre ville, entre 200 et 500 mètres à la ronde. Car ne l’oublie pas, nous avons choisi Roubaix pour ses nombreux étudiants! Ils forment environ 10% de la population de ville, soit un peu plus de 10 000 étudiants dans le supérieur. Il est donc vital pour Guillaume et moi de trouver un immeuble non loin des écoles.

Les offres de vente

offre vente

Une fois les quartiers intéressants définis, il ne nous restait plus qu’à scruter les offres de vente sur internet. Pour commencer simplement, et parce qu’environ 80% des transactions immobilières se font grâce à ce site, nous avons fouiné sur : www.leboncoin.fr.

Les critères de recherche sont tes amis! Tu dois absolument les remplir correctement afin de réduire ton champ de recherche et ne pas perdre un temps précieux. Ci-dessous, je vais t’indiquer les quelques critères à renseigner.

leboncoin recherche

1°/ L’emplacement

La ville où tu veux investir. Leboncoin trouvera lui-même la ville quand tu l’inscriras dans la barre prévue à cet effet.

2°/ La catégorie

Choisis ventes immobilières. Tu remarqueras dessous les catégories “locations” et “colocations”. On en reparlera car tu seras souvent amenés à fureter de ce côté! Essentiellement pour placer tes propres annonces!

3°/ Le type

Appartement ou immeuble, en fonction de ce que tu recherches. Coche le type adéquat : pour un immeuble, il faut cocher “autres”.

Guillaume et moi te conseillons également de taper le type dans la barre de recherche “Que recherchez-vous?”. Cela affinera ta recherche car leboncoin prendra seulement les annonces avec le mot clé dans le titre de l’annonce.

4°/ Le prix / la surface

Tu peux être tenter de mettre un prix directement dans les cases “min” et “max”.

Nous ne te conseillons pas de mettre un prix minimum, car les bonnes affaires se trouvent à tous les niveaux.

Pour le prix maximum, tu peux mettre celui que tu as calculé grâce à ta capacité d’emprunt. Si tu as besoin de te rafraichir la mémoire, je te renvoie à l’article de Guillaume : les 2 étapes clés pour calculer ton budget immobilier. Pour rappel, Guillaume et moi avons décidé de nous limiter à un bien de 200 000€ maximum dans un premier temps.

Prix à négocier!

N’oublie pas cependant que ce prix maximum calculé comprend TOUS TES FRAIS! Travaux, frais de notaire… etc. Le prix maximum du bien que tu recherches devra être plus bas.

négociations

Mais il faut avoir à l’esprit que le prix de vente indiqué sur leboncoin est un prix de vente AVANT négociation. Rien ne t’empêche de t’intéresser à un bien dont le prix dépasse tes attentes. Le tout est de réussir à ramener ce prix à ce que tu souhaites APRES négociations. Nous en reparlerons plus en détail dans les semaines à venir.

Tri des annonces

Une fois tes critères renseignés, lance ta recherche.

Il te faudra alors trier parmi la liste qui s’affiche les biens intéressants au premier abord. Voici comment Guillaume et moi avons procédés :

1°/ Localisation exacte du bien.

L’annonce doit comporter l’adresse du bien mis en vente. La rue est souvent suffisant, mais le numéro peut également être important. Si la rue est longue, il est parfois utile d’être situé du bon côté.

Regarde sur google maps pour t’assurer de la localisation exacte du bien. Si il s’agit d’un mauvais quartier, passe au bien suivant. Si tu ne connais pas, un bref tour d’horizon grâce à la vision “street” dans google map peut te donner un bon aperçu.

Si l’adresse exacte n’est pas dans l’annonce, appelle directement le vendeur ou l’agence par laquelle il est passé. Tu trouveras le numéro de contact directement sur la page de vente sur leboncoin.

2°/ Description du bien.

Lis la description du bien, aussi brève soit-elle. Parfois tu verras ainsi de suite que le bien ne correspond à ce que tu cherches. S’il se trouve dans une co-propriété par exemple. Ou encore si tu dois garder les anciens locataires alors que le bien est loué en nu et que tu souhaites en faire du meublé.

3°/ Prix du bien

Si le bien a passé les 2 premières étapes, tu peux maintenant t’intéresser au prix. Aucun prix de base dans ce que tu as sélectionné n’est éliminatoire. Car comme dit plus haut, tu essaieras de faire baisser ce prix lors de la négociation.

Regarde cependant ce que donne ta rentabilité avec le prix de vente. Pour cela je te renvoie à nos articles sur ton objectif de rentabilité (clique ici) et sur la façon d’utiliser la calculette de “rendement locatif” (clique ici).

Quelques conseils pour ne pas louper de bonnes affaires

bonne affaire

n’élimine pas une annonce parce qu’elle n’a pas de photos. Souvent, ces dernières ne sont pas révélatrices de la vérité. Si tout te semble intéressant, rien ne t’empêche d’aller visiter!

n’élimine pas une annonce parce qu’il n’y a quasiment rien de décrit. Tu dois appeler le contact (vendeur particulier ou agence dans la plupart des cas). Ils seront ravis de te renseigner, et sont la pour ça! Pose des questions, n’hésite pas! Dit toi que cela ne te coute rien.

élimine une annonce dont le rendement est inférieur à 8%. Au delà, prend la peine de creuser un peu. Tu verras généralement assez rapidement si cela vaut le coup de partir en négociation ensuite. Et la tu te calqueras sur ta rentabilité à 10%.

L’importance de l’appel téléphonique!

Dans tous les cas, quand une annonce te semble intéressante, tu DOIS APPELER le contact pour demander des précisions, pour avoir le maximum d’informations. Créé une liste, note les biens, le contact, et appelle régulièrement jusqu’à l’avoir au bout du fil.

appel téléphonique

Note également qu’appeler donne déjà une image de toi auprès du vendeur : quelqu’un de motivé, qui ne fait pas des recherches à la légère.

L’étape suivante, la visite!

Une fois que tu as toutes les informations voulues sur un bien, il est temps de passer à l’étape supérieure : la visite!

Guillaume et moi avons repéré 4 biens très intéressants de part leur potentielle rentabilité (entre 10,5 et 12%). Une colocation, et 3 immeubles tous situés en plein centre de Roubaix. Soit à côté de la gare centrale, soit à côté de la place principale de la ville.

Nous verrons dans l’épisode 3 comment se préparer pour faire une visite. Mieux, tu pourras voir à travers nos propres visites à Guillaume et moi, photos à l’appui, les pièges à éviter!

Entraine toi!

entrainement

En attendant, exerce ton œil sur leboncoin. Il est important quand tu es en période de recherche d’un bien d’y aller un petit peu TOUS les jours. Ne serait-ce qu’une demi heure. Les bonnes affaires ne restent jamais longtemps, en moyenne entre une et deux journées avant d’être enlevées du site.

Exerce toi également à calculer les différentes rentabilités rencontrées, compare les biens que tu trouves intéressant. Tu peux même établir un classement en fonction de l’importance que tu leur donnes! Cela te donnera un ordre de priorité pour les visites!

Dit nous dans les commentaires si cet article t’aide pour la recherche de biens! Fait nous part des soucis que tu rencontres, nous t’aiderons avec plaisir!

Simon

 

Crédits photos

1 Philip J. Claxton

2 Bernard O

3 Lucas

4 Frédéric BISSON

5 Mickaël Denlé

6 katieslusarski

7 Sancho McCann

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