Choisir la meilleure strategie immobiliere

Hello très cher lecteur.

Bon retour sur notre blog. Simon et moi sommes vraiment contents de te revoir. Nous avons des retours positifs de nos articles, c’est génial ! N’hésite pas à nous dire ce que tu en penses.

Nous avançons petit à petit dans notre défi qui consiste à se créer une rente mensuelle de 1000€ d’ici 1 an et devons maintenant choisir la meilleure stratégie immobilière car comme tu l’as vu dans cet article, nous avons décidé que notre premier levier de création de rente sera l’immobilier.

Seulement, dans l’immobilier, il y a beaucoup beaucoup BEAUCOUP de stratégies différentes.

Les stratégies immobilières possibles

meilleure stratégie immobilière
meilleure stratégie immobilière

Simon et moi nous sommes donc assis à une table avec un papier et un stylo. Puis nous avons listé les stratégies possibles. Voici celles que nous avons identifiées :

– Location longue durée (petites, moyennes et grandes surfaces)
– Location courte durée (touristes et professionnels en déplacement)
– Achat – revente
– Location à l’étranger
– SCPI

Je suis certain qu’il y en a encore d’autres…

Bref, il y a pas mal de possibilités. Et je vais tout à l’heure te parler de chacune d’entre elles.

Quelles sont nos contraintes ?

meilleure stratégie immobilière
meilleure stratégie immobilière

Pour bien choisir notre stratégie, Simon et moi avons ensuite listé nos contraintes. En effet, on peut établir la meilleure stratégie de l’univers, si elle est inapplicable, ça n’a aucun intérêt si ce n’est la masturbation intellectuelle.

La stratégie doit avant tout être un choix personnel car elle doit être adaptée à notre situation.

Nous avons plusieurs contraintes :

  • Le temps

Je suis à l’étranger au moins 1 jour par semaine et Simon fait plus de 2 heures de transport par jour. Nous avons donc peu de temps à accorder au quotidien.

  • La rente

Dans le cadre de notre défi à réaliser en 1 an, nous devons nous créer une rente, et donc un revenu régulier. On va donc préférer un système de location, plutôt qu’une autre stratégie qui peut générer du gros cash d’un seul coup.

  • La localisation

Nous voulons une gestion simple, que nous pouvons faire nous-même. Non seulement la délégation à une agence coûte cher, mais surtout, gérer nous-même les locataires sera formateur.  Le bien devra donc être situé près de chez nous.

  • La simplicité

Nous manquons d’expérience, allons donc chercher des stratégies simples dans un premier temps, afin de limiter les risques.

  • Garder notre cash

Nous allons préférer utiliser des stratégies qui nous demanderont de taper dans notre trésorerie un minimum, car c’est notre soupape de sécurité en cas de galère.

Les + et – de chaque stratégie immobilière

meilleure stratégie immobilière
meilleure stratégie immobilière

Simon et moi avons ensuite listé brièvement les forces et faiblesses de chaque stratégie possible. Cela peut sans doute être enrichi, mais c’est suffisant pour choisir quelle stratégie creuser par la suite.

  • Location longue durée :

Les plus :
– Gestion simple
– Généralement peu de contraintes à l’urbanisme
– Possibilité de financement sans aucun apport

Les moins :
Rentabilité dans la moyenne par rapport aux autres stratégies
– Difficulté à gérer les mauvais payeurs

  • Location courte durée :

Les plus :
Rentabilité élevée
– Pas de mauvais payeurs
– Possibilité de financement sans aucun apport

Les moins :
– Vérifier les contraintes au plan local d’urbanisme local
Ultra chronophage : planning, check-in, check-out, ménage, gestion de la literie
– Gestion complexe

  • Achat – revente

Les plus :
Peut générer BEAUCOUP de cash
– Pas de locataire à gérer

Les moins :
Ne génère pas de rente
– Gros apport souvent nécessaire
– Beaucoup de travaux à gérer

  • Location à l’étranger

Les plus :
– Gestion 100% sous-traitée
Diversification de la rente dans une autre devise

Les moins :
Le bien est loin
– Achat souvent sans avoir visité.
– Difficulté à trouver le bon intermédiaire. Attention aux arnaqueurs
– Financement possiblement compliqué à trouver

  • SCPI

Pour ceux qui ne savent pas ce que c’est, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), que l’on appelle aussi « la pierre papier », consiste, pour résumer, à acheter des parts dans une entreprise qui possède et loue des locaux commerciaux.

Les plus :
Loyer garanti car réparti sur un grand nombre de biens.
– Gestion 100% sous-traitée
– Possibilité de financement avec apport réduit

Les moins :
Faible rentabilité
– Revente difficile
– Placement potentiellement risqué

Choisir la meilleure stratégie immobilière ?

meilleure stratégie immobilière
meilleure stratégie immobilière

En mettant en face nos contraintes et les stratégies possibles, Simon et moi avons procédé par élimination :
–      Location longue durée => possible
–      Courte durée => non car chronophage
–      Achat – revente => non car il s’agit de créer du cash et non pas une rente
–      Location à l’étranger => non car trop loin
–      SCPI => non car rentabilité trop faible

Pour Simon et moi, il ne nous reste donc que la stratégie de la location longue durée.

Dans le prochain article, nous verrons ensemble quelle tactique nous allons choisir pour optimiser la location en longue durée. Et tu verras que là aussi, le choix est grand !

N’hésite pas à nous dire dans les commentaires la stratégie que tu aurais choisi pour toi et à nous expliquer ton choix !

A bientôt

Guillaume

Crédits photo
1 Sarah Horrigan
2 ^ my notes for sociology today
3 One way stock
4 Images money

#meilleure stratégie immobilière

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10 réflexions sur « Choisir la meilleure strategie immobiliere »

  1. Salut,

    J’opte pour le même choix, location longue durée. Et, pour ma part, même location nue en surface moyenne (T3) pour avoir moins d’EDL dans l’année (plutôt la décennie!) et de problèmes à résoudre, en effet la loc en nue, et en T3 permet de garder, à mon sens, plus longtemps les gens, déjà ce sont des jeunes couples, ou jeunes travailleurs qui sont intéressés par ce type de bien, et quand tu as monté 3 étages un frigo, un canapé, un lit et X cartons d’affaires, tu n’as plus envie de bouger!
    De plus suivant la copro, il ne peut rester que les problèmes de plomberie à traiter et qui peuvent potentiellement t’embêter en cours de bail. Autrement dit, tu es relativement tranquille!
    Par contre la renta n’est pas géniale, notamment pour atteindre vos objectifs.

    1. Hello Guillaume,

      Beau prénom 😉

      C’est surtout qu’en LMNP, tu amortis beaucoup de choses que tu n’amortis pas en nu. Donc oui, le nu, c’est moins de tracas pour moins d’argent.

      A chacun de bien jauger en fonction du temps qu’on peut accorder à notre / nos biens.

      Simon et moi aimons bien le LMNP car c’est quand même une des dernières niches fiscales de l’immobilier. Autant en profiter.

      A+

      Guillaume

      1. Salut

        La rentabilité peut en effet être largement belle en LMNP si on est en TMI supérieure ou égale à 30%.

        Sinon, cela ne vaut, à mon sens, guère le coût car il y a beaucoup plus de temps à passer en LMNP, sauf si on délègue, mais à ce compte là, autant passer en nu sans déléguer (en meublé: d’avantage d’EDL, des meubles à remplacer, des appels pour l’électroménager en panne (« Allô mon four ne marche pas… » alors qu’il s’est juste mis en sécurité etc.)) alors qu’en nu, avec un plombier et une copro efficace: normalement tous les problèmes sont réglés sans bouger de chez soi (ce que l’on recherche en tant que rentier).

        De plus, ce qu’on oublie souvent, est que le bien amorti aura une plus value énorme si tu le revends pour arbitrer ton patrimoine (valeur d’achat – amortissement)! En gros aucune revente possible avant l’exonération (30 ans je crois?) si tu ne veux avoir une plus-value qui te ruineras tous tes efforts. Cela peut vite te bloquer totalement de tous les côtés si cela est mal fait au début!

        Si tu vises un gros « cash flow » (je n’aime pas ce terme trompeur) grâce au LMNP, qu’adviendra -t-il quand tu passeras d’un déficit foncier à une imposition de -45.5% de tes revenus? (A titre de comparaison si tu as 10 000€ de revenus fonciers après charges, une fois l’amortissement fait, tu dois 4550€ en impôt soit 379€/mois). Tu ne pourras pas revendre si tu ne veux pas devoir un gros chèque à l’état, et tu pourras vite être étouffé par les impôts.

        C’est une réflexion (et des questionnements que j’ai, car je ne maitrise pas le LMNP!), j’avoue ne pas oser me mettre en LMNP (peut-être pour mon troisième investissement!) étant loin de mes investissements (peu de temps à consacrer aux petits problèmes), mais cela est tentant étant en TMI de 30%… Même si les travaux permettent déjà de défiscaliser un peu au démarrage en nu!

        Que penses-tu de cela, (j’espère que mon commentaire reste compréhensible!)

        Guillaume

        1. Salut,

          J’ai tout compris, pas de problème ^_^

          Je ne suis pas (encore) une spécialiste du LMNP même si je passe beaucoup de temps à comprendre comme ça fonctionne.

          Voici déjà plusieurs informations qui pourront t’aider :

          – Attention, les revenus issus du LMNP ne sont PAS des revenus fonciers mais des BIC. Ca ne se déclare pas de la même façon. C’est une des raisons pour lesquelles il n’est par exemple pas possible de faire du LMNP en SCI, les BIC étant des bénéfices commerciaux et la SCI étant une société civile. C’est incompatible.

          – Comme tu le soulignes, la force du LMNP, c’est que tu amortis ton bien. Donc fiscalement parlant, c’est un peu Noël toute l’année. Tu as raison de dire qu’en amortissant, ça diminue la valeur nette comptable. Donc en théorie, tu gonfles la plus-value au moment de la revente, et donc l’imposition qui va avec. Les entreprises ont l’habitude de ça.

          SAUF QUE le statut de loueur meublé non professionnel est un statut bâtard, un truc finalement hybride et un peu bizarre, à mi chemin entre l’entreprise et le particulier. Quand tu revends un bien en LMNP, tu es soumis à l’imposition selon la plus-value des particuliers et non à celle des sociétés.

          L’impact c’est quoi? Ca veut dire que tu calcules la plus-value selon le prix d’achat et non pas selon la valeur nette comptable.

          Et ça, ça change tout ! Ca fait du LMNP une belle niche fiscale dans l’immobilier 🙂

          Je te cite les sources, à la fois avec le site du gouvernement mais aussi les sites de vulgarisation.

          http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP

          http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1539-location-meublee-non-professionnelle-lmnp-regime-fiscal

          http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/888-plus-values-immobilieres-calcul-et-imposition

          Je rencontre un expert comptable la semaine prochaine pour confirmer tout ça, mais aussi comprendre comment sont considérées les enveloppes travaux dans le cadre du calcul sur la plus-value à la revente.

          En fait, je suis en train de clarifier tous les points liés à la fiscalité du LMNP et je ferai un gros article pour résumer tout ça. Un truc clair, propre, simple et sans ambiguïté.

  2. Perso, je trouve que c’est mieux de choisir sa stratégie immobilière selon ses objectifs et son profil. Certains placements peuvent me convenir, mais pas aux autres et vice versa. Il convient de bien définir ses attentes avant de faire son choix, je pense.

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