Comment aborder sereinement tes travaux?

Salut ! Guillaume et moi espérons que tu vas bien, et que tu avances sur le chemin du rentier ! N’hésite pas à nous faire part de tes retours d’expérience sur Facebook !

Si tu es en train d’essayer de te faire financer pour ton premier bien et que c’est compliqué, ne perds pas espoir ! Nous aussi nous avons du batailler !

En attendant, continuons de parler travaux ! Nous avions vu dans l’article précédent que tu peux retrouver ici, pourquoi les travaux sont un boost pour ta rentabilité.

Nous avions notamment vu quelles stratégies pouvaient être utilisées, et comment calculer rapidement une estimation globale du cout des travaux.

Tu sais donc que faire des travaux te permet d’augmenter tes loyers et souvent de faire une plus-value à la revente. Faut-il pour autant en réaliser à chaque fois ?

Tenter d’effectuer les plus gros travaux possibles ?

Cela va dépendre de plusieurs facteurs.

1°/ Ta trésorerie

N’oublie pas que le maitre mot reste SECURITE ! Normalement si tu as bien suivi nos conseils, tu as un peu d’argent de côté pour palier à d’éventuels problèmes sur ton investissement. Aussi, cet argent peut servir si tu dépasses légèrement ton budget travaux initial.

Mais cela serait une grosse erreur de la dilapider ! Aussi si tu as une trésorerie limitée, nous te conseillons de ne pas partir sur un gros chantier. Plus ce dernier sera important, et plus les risques de mauvaises surprises seront élevés. Cela vaut d’autant plus si c’est ton premier chantier.

2°/ Ta stratégie

Il est évident que si tu achètes un bien neuf ou bien entretenu, il serait idiot de dépenser de l’argent dans des travaux inutiles. Faire le minimum tout en atteignant ton objectif de qualité doit rester dans ta tête !

3°/ Ton expérience

Comme dit plus haut, si c’est ton premier chantier, que tu ne possèdes pas encore un éclairage global de tous les travaux à faire, et qu’enfin tu ne connais pas encore d’ouvriers qualifiés, nous te conseillons de ne pas commencer un gros chantier de prime. Attends de te familiariser avec les chantiers, essaye plusieurs maitres d’œuvre, et augmente au fur et à mesure de tes biens l’enveloppe travaux.

4°/ Ta position avec ta banque

Et oui, les banques n’aiment pas quand il y a beaucoup de travaux. Il s’agit d’un facteur risque qu’elles voient toujours d’un œil critique. Si en plus ta banque ne te connait pas encore bien, elle sera d’autant plus réticente.

Enfin si ta situation avec ta banque est telle que tu as déjà beaucoup d’emprunts avec elle (par exemple plusieurs immeubles, une résidence principale), le facteur travaux lui fera également peur. Dit toi que tant que les travaux ne sont pas effectués, la banque t’accorde un prêt pour une valeur du bien qui est en deçà.

Un exemple pour être clair. Si tu achètes un immeuble 200 000€ et que tu as également 100 000€ de travaux à effectuer, la banque doit te prêter 300 000€. Or, tant que les travaux ne sont pas terminés, ton bien n’en vaut que 200 000€. Et donc si gros problème il y a et que la banque devait te déposséder de ton bien, elle ne reprendrait qu’une valeur de 200 000€ pour 300 000€ d’investis.

Les travaux, vas-y doucement mais surement!

En conclusion, ne prend pas les travaux à la légère. Et ne te précipite pas tête baissée sur de gros chantiers pour tes premiers achats ! Prend le temps de te familiariser avec l’environnement, de prendre de l’expérience, de te construire un réseau. Tu auras tout le temps de tester de gros chantiers par la suite, afin de surbooster tes rentabilités !

Où en sommes-nous?

Pour Guillaume et moi, nos travaux se sont relativement bien passés. Nous sommes presque dans nos budgets, et nous avons eu peu de mauvaises surprises. Il reste actuellement un appartement à terminer, tandis que les 2 premiers sont en phase finale de décoration (je te rappelle que nous faisons du meublé !).

Tu peux ainsi comparer sur les photos ci-dessous la transformation des différentes pièces des appartements au premier et second étage ! –> 

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Plus de photos à venir bientôt, avec l’ajout des meubles!

Détail des problèmes rencontrés

Parmi les problèmes que nous avons rencontrés :

  • Ballon d’eau chaude trop petit au 1er => rachat d’un ballon plus volumineux.
  • Pièces froides dues aux basses températures => achat rapide des chauffages électriques pour chauffer les appartements.
  • Fuites d’eau provenant du toit, dues aux amas de feuilles mortes sur le toit et à l’humidité dégagée. Plusieurs plafonds du second étage se sont retrouvés mouillés => reprise des plafonds, nettoyage complet du toit.

Je vais m’attarder un peu plus sur ce dernier problème. Car la reprise des plafonds et la remise en état de la toiture auraient pu nous couter cher : entre 1000 et 1500€. La toiture était heureusement sous garantie décennale, et nous l’avons faite marcher.

La garantie décennale, un must have!

Mais qu’est-ce au fait ? Il s’agit d’une garantie qui couvre les dommages qui peuvent résulter d’un vice caché sur du gros œuvre, ici la toiture. Comme son nom l’indique, elle dure 10 ans, à compter de l’année où les travaux ont été effectués.

Les garanties décennales sont excellentes pour toi, et quand les travaux de l’ancien propriétaire ont été effectués par des artisans qualifiés, elles existent probablement. Aussi, tu te dois de demander lorsque tu visites un bien si les gros œuvres sont sous garantie décennale. La toiture, les fenêtres, les façades, etc. Les décennales seront alors ajoutés au compromis de vente.

Et le cout alors?

Je t’avais promis également dans cet article le détail des couts des travaux. Comme nous tenons à ce que tout soit détaillé, nous avons décidé d’y dédier un article complet. Tu pourras le lire dans les 2 prochaines semaines qui suivent !

En attendant, profite des définitions immobilières que nous continuons de tourner et de diffuser chaque semaine. Tes retours positifs nous font chaud au coeur, et nous t’en remercions!

Et surtout, si tu as des questions ou juste une expérience à faire partager, laisse un commentaire ! Nous nous ferons une joie d’y répondre !

Simon

 

Crédits photos

1 Magali Poully

2 Jerome Bon

3 à 5 Simon Bonnemaison

6 Ronan Jouve

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